ПУБЛИКАЦИЯ

06.09.06 Аренда: риски собственника

Е. Тихомирова, обозреватель

Вот уже 10 лет действует глава Гражданского кодекса, посвященная арендным отношениям. Однако, несмотря на свой "почтенный возраст" всех проблем решить она, к сожалению, не может до сих пор. И даже юридически подкованные арендодатели порой оказываются в тупике.

А был ли договор?

Порой арендаторы безнаказанно наживаются на халатности своих партнеров. Очень интересный случай произошел в Санкт-Петербурге. ООО "Гурион" арендовал у Комитета по управлению городским имуществом (далее - КУГИ) два  земельных участка. В придачу к основному договору аренды "Гурион" заключил с КУГИ допсоглашение. В соответствии с ним арендодатель предоставил фирме право сдавать часть арендованной земли в субаренду. Впоследствии на этой земле были возведены несколько торговых  павильонов. Фирма решила сдать один из участков в субаренду частному предпринимателю, который приобрел торговые павильоны в собственность. Чтобы свести к нулю заботы по данной сделке,  договор решили не регистрировать. По устной договоренности владелец павильонов перечисляет деньги за аренду напрямую КУГИ, который зачисляет  их в счет арендной платы "Гуриона". Однако сумма, которая причиталась с организации за сданные в субаренду участки, и плата, которую компания назначила предпринимателю, оказались различными. Арендатор не придал этому значения. Но через некоторое время решил, что платить за землю (собственной платой в данном случае предприятие сочло именно разницу в арендной плате) и не пользоваться ею - это несправедливо. Фирма обратилась в арбитраж с иском к предпринимателю о неосновательном обогащении. По мнению "Гуриона", предприниматель сэкономил деньги на арендной плате.

Суд первой инстанции отказал предприятию в иске, так как по договору с КУГИ платить за землю должен "Гурион". Доказательств того, что предприниматель обязан перечислять какие-либо платежи на счет КУГИ (кроме ссылок на устную договоренность), не было. Апелляция, куда после первого поражения обратилась фирма, сочла, что к данному спору вообще нельзя применить нормы о неосновательном обогащении. Ведь предприниматель занимает земельные участки на основании того, что он - собственник павильонов. А земля, как известно, "следует" за зданием.

Предприятие направилось в кассацию. На этот раз окружные арбитры поддержали фирму. Они пояснили, что их коллеги абсолютно неправильно истолковали законодательные нормы о неосновательном обогащении. Под неосновательно сбереженным (приобретенным) имуществом следует понимать не участок, а деньги, которые, исходя из так называемого принципа платности землепользования (подп. 7 п. 1 ст. 2 ЗК, ст. 1 ФЗ "О плате за землю"), необходимо выплачивать за пользование землей в любом случае. Другой вопрос: кто кому должен перечислять эти платежи? Это уже зависит от условий договора.

Тут-то и всплыл незарегистрированный договор субаренды. Именно из-за него "Гурион" все-таки потерпел поражение в суде. Заключительные аргументы судей были такими: для "Гуриона" основанием перечисления КУГИ платежей является договор аренды, и эта фирма не вправе самостоятельно уменьшать размер платы, установленной договором. А у предпринимателя нет законных оснований перечислять платежи непосредственно Комитету, который, в свою очередь, не может получать деньги за те же участки от фактического землепользователя (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 января 2006 г. № А56-3931/2005).

Преднамеренная забывчивость

Рассмотрим еще одну ситуацию. Предприниматель, занимавший некогда торговые помещения, оставил там свои вещи (промышленные и продовольственные товары, а также холодильное и торговое оборудование) и перестал появляться. Через какое-то время он расторг договор аренды с местной администрацией, но имущество так и не забрал. Этим помещением непродолжительное время пользовался новый арендатор - некая фирма "Дельта"". Компания приложила немало усилий, чтобы найти предпринимателя, и предлагала заключить договор субаренды на ту часть помещений, где остались товары бывшего арендатора. Однако он ответил отказом и вновь испарился. После того как с фирмой "Дельта"" договор аренды истек, помещение заняло другое предприятие - "Веста". Неожиданно объявился невесть где пропавший предприниматель и обнаружил, что все оставленные им товары и оборудование без его согласия были вывезены. Он сделал вывод, что оба арендатора "неосновательно обогатились" за его счет и подал иск в арбитражный суд о взыскании убытков.

Судьи и первой, и апелляционной инстанций предпринимателю отказали, после чего он решил обратиться в кассацию. Арбитры, в свою очередь, пояснили рассеянному гражданину, что если кто-либо приобрел или сберег имущество за чужой счет, то он обязан возвратить партнеру все неосновательно приобретенное или сбереженное (ч. 1 ст. 1102 ГК). Собственность, составляющая неосновательное обогащение приобретателя, должна быть возвращена либо в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК), либо в денежной стоимости на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 ГК). В данном случае предприниматель был несколько раз письменно извещен о том, что товары необходимо вывезти. Однако он отказывался забирать их, пояснив это тем, что все имущество пришло в негодность. Доказательств того, что фирмы-ответчики использовали товары предпринимателя, чтобы обогатиться, тоже не было. К тому же представители ответчиков подчеркивали, что предприниматель не представил доказательств завладения, удержания и использования принадлежащего ему товара, а также невозможности возврата ценностей в натуре (постановление ФАС Уральского округа от 2 февраля 2005 г. № Ф09-55/05-ГК).