05.11.09 В счет оплаты работ получена квартира

В условиях дефицита оборотных средств организации нередко используют неденежные формы расчетов. Например, заказчик может предложить подрядчику расплатиться за выполненные работы квартирой. На какие особенности налогообложения и учета следует обратить внимание при совершении такой хозяйственной операции? Может ли организация «продать» квартиру своему учредителю в счет дивидендов? Ответы - в нашей статье.

Квалификация сделки

Прежде всего, следует определиться, по какой сделке квартира перешла подрядчику в счет расчетов за выполненные работы. Это может быть договор купли-продажи, уступки права требования или инвестирования. Рассмотрим подробнее эти варианты.

Договор купли-продажи

В соответствии с таким договором заказчик продает квартиру подрядчику, а в счет ее оплаты засчитывает стоимость выполненных подрядчиком строительно-монтажных работ.

В бухгалтерском учете операция будет отражена так.

У подрядчика:
ДЕБЕТ 41 КРЕДИТ 60
- приобретена квартира;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
- зачтена стоимость квартиры в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
- реализована квартира;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
- списана стоимость проданной квартиры;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
- зачтена стоимость квартиры в счет расчетов за выполненные работы.

В дальнейшем подрядчик может продать эту квартиру любому лицу, в том числе своему учредителю. Чтобы продать ее в счет дивидендов, нужно сначала их начислить к выплате:

ДЕБЕТ 84 КРЕДИТ 75 (70)
- начислен доход участнику;

ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 68
- удержан налог на доходы физических лиц.

Затем отразить операции по продаже квартиры и зачету суммы начисленных дивидендов в счет расчетов за квартиру:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90
- продана квартира учредителю;

ДЕБЕТ 90 КРЕДИТ 41
- списана стоимость квартиры;

ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 62
- произведен зачет.

Продажа квартир не облагается НДС. Следовательно, ни заказчик не предъявит подрядчику НДС к оплате при продаже квартиры, ни подрядчик не будет начислять налог при продаже квартиры учредителю (подп. 22 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ).

Уступка права требования

В этом случае заказчик уступает право требования (имущественное право) квартиры от третьего лица (застройщика) подрядчику. В счет расчетов за проданное имущественное право засчитывается стоимость выполненных подрядных работ.

В бухгалтерском учете будут сделаны записи.

У подрядчика:
ДЕБЕТ 58 (76) КРЕДИТ 60
- приобретено имущественное право на квартиру;

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
- зачтена стоимость приобретенного имущественного права на квартиру в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:
ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 (91)
- реализовано имущественное право на квартиру;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 58 (76)
- списана стоимость имущественного права на квартиру;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
- начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права заказчиком);

ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 62
- зачтена стоимость имущественного права на квартиру в счет расчетов за выполненные работы.

Если подрядчик хочет уступить приобретенное имущественное право учредителю в счет выплаты дивидендов, то он заключает с ним также договор уступки права требования:

ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90 (91)
- произведена уступка права требования;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 58(76)
- списана стоимость приобретенного имущественного права;

ДЕБЕТ 90 (91) КРЕДИТ 68
- начислен НДС (в случае, если цена уступки превышает расходы по приобретению имущественного права подрядчиком);

ДЕБЕТ 75 (70) КРЕДИТ 62
- зачтена стоимость имущественного права в счет дивидендов.

При уступке права требования квартир налоговая база по НДС определяется как сумма разницы между ценой уступки, включающей в себя сумму НДС, и стоимостью приобретения этого имущественного права. Значит, если в результате уступки от заказчика подрядчику такая разница у заказчика была, то он должен был предъявить подрядчику счет-фактуру на сумму начисленного НДС. Если в дальнейшем подрядчик будет переуступать это имущественное право или оформлять квартиру себе в собственность для целей последующей продажи, то полученный от заказчика НДС к налоговому вычету он не принимает, а включает в стоимость полученного имущественного права. При дальнейшей уступке приобретенного имущественного права порядок начисления НДС с уступки такой же, как и у заказчика.

Договор инвестирования (участия в долевом строительстве)

По такому договору подрядчик становится инвестором при строительстве жилого дома в части указанной в договоре квартиры. Возникающая при этом задолженность подрядчика по внесению инвестиционного взноса засчитывается в счет расчетов за выполненные подрядные работы. Данная операция будет отражена так.

У подрядчика:
ДЕБЕТ 76 КРЕДИТ 62
- произведен зачет инвестиционного взноса в счет стоимости выполненных работ.

У заказчика:
ДЕБЕТ 60 КРЕДИТ 76
- зачтена задолженность за выполненные работы в счет инвестиционного взноса подрядчика.

Если заключен договор участия в долевом строительстве в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, то подрядчик может уступить свое имущественное право на квартиру, возникшее из условий заключенного договора, своему учредителю. В этом случае с учредителем заключается договор уступки права требования квартиры. Бухгалтерский учет этой операции такой же, как и в предыдущей ситуации.

Дементьев А. Ю., генеральный директор ООО "Аудит-Эскорт"