Меню

Актуально








Рубрикатор

Сервера в наличии


ВЕЧЕРНИЕ КУРСЫ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ ЮРИСТОВ (1-5 мес.)


Публикация

3 Ноября 20165 типичных ошибок в договоре аренды


Автор: Ирина Вячеславовна Шишко, консультант по юридическим вопросам

Договор аренды – это один из самых востребованных гражданско-правовых договоров. Одной из разновидностей договора аренды является договор аренды здания или сооружения (§ 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации). Рассмотрим основные ошибки, которые допускаются при заключении договоров аренды зданий и сооружений:

  • заключение договора с неуполномоченным лицом,

  • недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду,

  • неполные данные относительно платежей, включенных в арендную плату,

  • отсутствие информации о том, включен ли НДС в арендную плату,

  • недостаточные сведения об условиях и порядке повышения арендной ставки.

Договора аренды с неуполномоченным лицом

Еще до заключения договора необходимо тщательно проверить, кому принадлежит помещение (здание, сооружение).

Это позволит избежать рисков, связанных с возможностью заключить договор с лицом, не имеющим права сдавать имущество в аренду. На практике зачастую можно встретить такие ситуации, при которых потенциальный арендатор подписывает договор аренды либо с мошенниками, не имеющими никакого отношения к сдаваемому в аренду недвижимому имуществу, либо с арендаторами, предлагающими сдачу помещения в субаренду, но не наделенными таким правом по договору с арендодателем.

Кроме того, если одной из сторон договора аренды является юридическое лицо, то в преамбуле договора необходимо указать, в лице кого заключается договор от имени организации и на основании чего такое лицо действует (устав, приказ, доверенность). Не лишним будет проверить документы, подтверждающие его полномочия, и оставить у себя копии указанных документов.

Права арендодателя на недвижимость подтверждаются выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая выписка должна быть получена незадолго до дня заключения договора. Арендатор может получить выписку самостоятельно, в том числе в случае отказа арендодателя предоставить ее. Из выписки также можно узнать наличие или отсутствие обременений (арест, ипотека, сервитут), установленных в отношении недвижимости.

Так, в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2016 года по делу № А56-30174/2016 суд установил, что договор аренды от имени Предприятия подписан иным лицом, действующим на основании подложных документов, следовательно, спорный договор является ничтожным.

Недостаточная индивидуализация объекта, подлежащего передаче в аренду

Существенным условием договора наряду с определением размера арендной платы являются данные, которые позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. В связи с этим необходимо дать точное определение недвижимости, передаваемой в аренду.

Арендатору до заключения договора следует проверить соответствие сведений, указанных в кадастровом паспорте, иных документах на объект аренды (состояние, площадь, месторасположение и др.), фактическим данным. Этой цели служит, например, осмотр объекта. Если выявлены какие-либо расхождения, арендатор вправе отразить в договоре уточненные сведения либо отказаться от аренды имущества, подлинные характеристики которого не отвечают его интересам.

Иногда встречаются ошибки в определении предмета договора аренды, возникающие при заключении договора аренды не всего, а части помещения. При этом ошибка заключается в способе индивидуализации, точного определения той части помещения, которая передается в аренду.

Индивидуализация частей помещений, передаваемых в аренду, осуществляется после проведения кадастровых работ и постановки частей помещений на кадастровый учет. Результатом кадастровых работ является описание и фиксация части помещения в государственном кадастре недвижимости.

К примеру, Санкт-Петербургский городской суд в апелляционном определении от 24.04.2013 года по делу № 33-6261/2013 пришел к выводу, что договор аренды от 01.12.2009 года, предъявленный истцом в обоснование требований о взыскании арендных платежей с ответчика ООО «Дентос», является незаключенным. Истец не является собственником всего помещения, в договоре аренды отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, план объекта и акт приема-передачи к договору от 01.12.2009 года не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Условия и размеры арендной платы

При определении условий и размера арендной платы стороны зачастую допускают в договоре следующие ошибки:

  • Не уточнено, какие платежи включаются в арендную плату.

Как правило, арендная плата складывается из трех частей: базовой, которая является фиксированной, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Необходимо точно фиксировать в договоре размер эксплуатационных платежей либо указывать сумму, выше которой платежи не подлежат оплате арендатором.

  • В договоре отсутствует информация о том, включен ли НДС в арендную плату.

 Отсутствие указанной информации приводит к спорам. Арендодатель утверждает, что НДС подлежит отдельной оплате, а арендатор убежден, что НДС уже включен в арендную плату. Во избежание таких ситуаций необходимо указывать, включается ли НДС в арендную плату или нет.

В Постановлении от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость» Пленум ВАС РФ пришел к выводу о том, что если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)».

Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

В связи с этим арендодатель не сможет потребовать от арендатора уплаты НДС дополнительно к сумме арендной платы и, соответственно, получит арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

  • Не всегда в договоре подробно прописаны условия порядка повышения арендной ставки.

Такой подход может привести к тому, что арендодатель будет фактически лишен возможности без согласия арендатора увеличить арендную плату в одностороннем порядке. Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Если же договором предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы один раз в год, то в интересах арендатора может быть указан предельный размер, на который может быть увеличена плата. Кроме того, в договор может быть внесено положение о том, что такой запрет на изменение размера арендной платы распространяется и на эксплуатационные расходы.

Интересным представляется разъяснение Президиума ВАС РФ, изложенное в пункте 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы. Установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма исчисления арендной платы. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Источник: www.ascon-spb.ru




Последние публикации

04 Декабря 2019

Мишустин: Отчетность для бизнеса на "упрощенке" отменят в июне 2020 года

В июле 2020 года в России отменят отчетность для тех предпринимателей, которые используют "упрощенку" по доходам. Об этом заявил глава Федеральной налоговой службы Михаил Мишустин.

Предприятие на спецрежиме в виде ЕСХН: платить ли НДС?

С 2019 года организации, выбравшие систему налогообложения в виде единого сельскохозяйственного налога, стали плательщиками НДС. При этом право на освобождение от НДС с реализации сохранилось в отношении небольших сельхозпредприятий. Но насколько выгодна такая льгота, учитывая, что сельхозпродукция облагается НДС по ставке 10 %? На основе расчетов попробуем разобраться, в каких случаях лучше сохранить статус плательщика НДС, а в каких – отказаться от обязанности по уплате налога.

Владельцы здравниц бьют тревогу: с нового года резко вырастет плата за землю и налог на имущество

Уже с нового года может значительного вырасти финансовая нагрузка на владельцев крымских санаториев. Предприниматели считают, что это отразится на цене путевки и материально-технической базе здравниц.

02 Декабря 2019

Инвестиционный вычет по налогу на прибыль и налог на имущество

Влияет ли использование налогоплательщиком права на инвестиционный налоговый вычет по налогу на прибыль на расчет им налога на имущество в отношении соответствующего основного средства?

О возврате переплаты по страховым взносам ИП на УСНО: судебная практика

Контролирующие органы настаивают, что расходы при исчислении страховых взносов предприниматели не должны учитывать. Однако арбитры в большинстве своем придерживаются по данному вопросу противоположного мнения. Причем в последнее время в судебной практике появилось довольно много решений, в которых предприниматели требуют возврата излишне уплаченных сумм страховых взносов за периоды 2014 – 2015 годов. Налоговики, в свою очередь, активно этому сопротивляются, иногда приводя довольно нелепые доводы. Подробности – далее.



ТОП статьи

Конфигуратор сервера hp proliant hpe dell с ценами

Продажа серверного и сетевого оборудования

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ


Налоговые новости

04 Декабря 2019

Для признания расходов в чеке ККТ необходимы наименование и ИНН покупателя

Стороны трудовых отношений могут договориться о переводе зарплаты на различные счета работника

Пленум ВС РФ: сомнения по делам о налоговых преступлениях трактуются в пользу налогоплательщика

Отозвать заявление об увольнении по собственному желанию можно по электронной почте

Внесение медиками исправлений в больничный лист – не повод для отказа в выплате пособия

02 Декабря 2019

Оплату вынужденного прогула незаконно уволенного работника можно взыскать с генерального директора

Принятый в начале месяца работник должен получить зарплату в первой половине месяца, даже если дни выплаты 10-го и 25-го числа

Утилизационный сбор: скорректированы перечень транспортных средств и размеры сбора

Минфин России разъяснил, как создать резерв для выплат работникам при увольнении в связи с реорганизацией

Налоговики разъяснили порядок начисления пеней по транспортному и земельному налогам с 2021 года

27 Ноября 2019

Медведев прокомментировал возможность освобождения малоимущих от НДФЛ

Минфин России напомнил, какие документы нужно представить для получения социального вычета на обучение

ФСС России обновил список недействительных больничных

Доход, выплаченный физлицу организацией по решению суда, облагается налогом

Росстат утвердил новые формы статистической отчетности для образовательных организаций

читать все Новости