Меню

Актуально








Рубрикатор

Сервера в наличии


ВЕЧЕРНИЕ КУРСЫ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ ЮРИСТОВ (1-5 мес.)


Публикация

16 Октября 2019Учреждение сдает имущество в аренду


О. Сизонова / главный редактор журнала «Учреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложение»

Некоторые учреждения сдают имущество в аренду. Большинство таких объектов в бухгалтерском учете признается объектами операционной аренды. В статье рассмотрим вопросы учета данных объектов у арендодателя – учреждения (бюджетное или автономное), а также правовые особенности предоставления им имущества в аренду.

Правовые особенности

Учреждение, являющееся бюджетным или автономным, в силу п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ вправе сдавать имущество в аренду, если это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует таким целям при условии, что данная деятельность указана в его учредительных документах.

Обязательно нужно получить согласие собственника:

– если бюджетное учреждение сдает особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником либо на которое он выделил деньги, а также недвижимое имущество;

– если автономное учреждение сдает недвижимое и особо ценное движимое имущество, закрепленное за ним собственником либо приобретенное за счет средств собственника.

Остальным имуществом, находящимся на праве оперативного управления, учреждение может распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Вместе с тем согласовывать с учредителем придется также крупные сделки и сделки с заинтересованностью.

Для бюджетных и автономных учреждений крупной сделкой аренда будет считаться, если стоимость имущества или сумма арендных платежей превышает 10 % активов (п. 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12.01.1996 № 7‑ФЗ «О некоммерческих организациях», ст. 14 Федерального закона от 03.11.2006 № 174‑ФЗ «Об автономных учреждениях»).

Сделкой с заинтересованностью договор аренды будет считаться, если руководители арендодателя связаны с руководителями арендатора семейными, трудовыми или корпоративными отношениями (п. 1 ст. 27 Федерального закона № 7‑ФЗ, ст. 16 Федерального закона № 174‑ФЗ).

На основании ч. 1, 2 ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135‑ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» если на аренду имущества нужно согласие собственника, необходимо провести оценку арендной платы. В договор на оценку включаются условия, указанные в ст. 10 этого закона. Как правило, оценку проводят с помощью закупочных процедур.

При составлении договора аренды федеральным учреждением в него включаются типовые условия, утвержденные Приказом Минэкономразвития РФ от 11.01.2017 № 2. Типовые условия договоров аренды также могут быть разработаны органами власти субъектов РФ и органами местного самоуправления. Поэтому перед составлением договора аренды рекомендуется проверить наличие таких форм и условий. В остальном договор должен соответствовать общим правилам ГК РФ об аренде.

Отметим, что для сдачи имущества в аренду, как правило, проводятся торги, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3, 3.1, 3.2 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135‑ФЗ «О защите конкуренции». Поэтому иногда без участия в торгах сделка может быть признана недействительной.

В случае если договор аренды здания или сооружения заключается сроком на один год и более, он подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Учет объектов операционной аренды и доходов от аренды

Бухгалтерский учет объектов аренды ведется с учетом положений ФСБУ «Аренда»[1] и Письма Минфина РФ от 13.12.2017 № 02‑07‑07/83464, которым доведены методические указания по применению этого стандарта.

В силу данных документов к объектам учета аренды относятся объекты, возникающие при получении (предоставлении) во временное владение и пользование или во временное пользование материальных ценностей по договору аренды (имущественного найма) либо по договору безвозмездного пользования. При этом они подразделяются на объекты операционной и неоперационной (финансовой) аренды.

Как было отмечено выше, большинство случаев, когда учреждение культуры предоставляет имущество в аренду, относится к объектам операционной аренды на возмездной основе. Поэтому далее речь пойдет о них.

Критерии отнесения объектов к операционной аренде

Данные критерии приведены в п. 12 ФСБУ «Аренда». В частности, объектом учета операционной аренды признается передача имущества в аренду, если из условий пользования имуществом вытекает следующее:

1) срок пользования имуществом меньше и несопоставим с оставшимся сроком полезного использования передаваемого в пользование имущества, указанным при его предоставлении;

2) на дату классификации объектов учета аренды общая сумма арендной платы (платы за пользование имуществом, предусмотренной договором за весь срок пользования имуществом) и сумма всех платежей (выкупной цены), необходимых для реализации права выкупа имущества по окончании срока пользования имуществом, при условии что размер таких платежей предопределяет указанный выкуп по истечении срока пользования имуществом (далее – арендные платежи), ниже и несопоставима со справедливой стоимостью передаваемого в пользование имущества на дату классификации объектов учета аренды.

Объекты учета аренды, возникающие по договору аренды, в рамках которого арендные платежи являются только платой за пользование арендованным имуществом (арендной платой), а также по договору аренды земель (объектов имущества, признаваемых для целей бухгалтерского учета непроизведенными активами), классифицируются как объекты учета операционной аренды.

Если в период действия договора аренды стороны достигают согласия об изменении его условий, то на дату заключения соглашения с учетом новых условий в соответствии с п. 12 – 15 ФСБУ «Аренда» пересматривается классификация объектов учета аренды. С даты реклассификации они рассматриваются как вновь принятые к учету.

Учет объектов операционной аренды у арендодателя

В силу ФСБУ «Аренда» передача объекта учета операционной аренды арендатору отражается у арендодателя как внутреннее перемещение нефинансового актива на дату классификации объекта аренды без указания его выбытия – на дату заключения договора. При этом амортизация на объект основных средств, признанный объектом учета операционной аренды, начисляется в общем порядке.

Информация о передаче имущества в рамках договора аренды (объекта учета операционной аренды) приводится в инвентарной карточке учета нефинансовых активов (ф. 0504031) и на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

Учет доходов от операционной аренды

Оценка и признание доходов, возникающих по договорам аренды (имущественного найма), регулируется ФСБУ «Аренда» и ФСБУ «Доходы»[2].

Оценка объектов учета аренды осуществляется на дату их классификации – более раннюю из следующих дат:

– дату подписания договора аренды;

– дату принятия учреждением обязательств в отношении основных условий пользования и содержания имущества, предусмотренных договором.

Необходимо помнить, что в целях применения ФСБУ «Аренда» объекты учета аренды, возникающие в рамках договоров аренды (имущественного найма), предусматривающих предоставление имущества в возмездное пользование по цене значительно ниже рыночной стоимости, именуются объектами учета аренды на льготных условиях. Эти объекты отражаются в бухгалтерском учете по их справедливой стоимости, определяемой на дату классификации объектов учета аренды методом рыночных цен, – как если бы право пользования имуществом было предоставлено на коммерческих (рыночных) условиях.

В силу ФСБУ «Доходы» доходы от аренды относятся к доходам от собственности. Расчеты по таким доходам учитываются одновременно при отражении информации о передаче имущества арендатору в сумме дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора в корреспонденции со счетами учета предстоящих доходов от аренды (доходов будущих периодов). Эти доходы признаются в сумме арендных платежей за весь срок пользования объектом учета аренды.

В дальнейшем доходы будущих периодов от аренды признаются доходами текущего финансового года в составе доходов от собственности путем уменьшения предстоящих доходов равномерно (ежемесячно) на протяжении срока пользования объектом учета аренды либо в соответствии с установленным договором аренды графиком получения арендных платежей.

Зачастую в рамках договора аренды либо отдельного договора на возмещение затрат арендатором возникают доходы по условным арендным платежам. К таковым относятся в том числе доходы от возмещения расходов на страхование, техническое обслуживание имущества. Они признаются доходами текущего финансового периода в составе доходов от возмещения затрат, обособляемых на соответствующих счетах рабочего плана счетов, в тех отчетных периодах, в которых они возникают.

Затраты арендодателя на содержание переданного им объекта учета операционной аренды, возмещаемые в составе арендных платежей (условных арендных платежей), признаются расходами текущего периода.

При досрочном прекращении договора аренды остаток предстоящих доходов от предоставления права пользования активом сторнируется в уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам арендатора. При этом убыток (доход) на счетах учета финансового результата не отражается.

Поступление денежных средств (их эквивалентов), иных финансовых (нефинансовых) активов в счет уплаты арендных платежей (условных арендных платежей) отражается как уменьшение дебиторской задолженности по арендным обязательствам пользователя (арендатора) в корреспонденции со счетами учета денежных средств (финансовых активов).

Доходы от операционной аренды (при планировании и отражении в бухгалтерском учете) относятся на статью аналитической группы подвида доходов 120 «Доходы от собственности» (п. 12.1.2 Порядка № 132н[3]).

Применение кода КОСГУ зависит от конкретной операции (в рамках операционной аренды). На основании положений Порядка № 209н[4]:

– по подстатье 121 «Доходы от операционной аренды» отражаются доходы от арендных платежей (за исключением доходов от условных арендных платежей), являющиеся платой за право пользования арендованным имуществом (арендной платой), за исключением земель, признаваемого для целей бухгалтерского учета объектом операционной аренды (п. 9.2.1);

– по подстатье 123 «Платежи при пользовании природными ресурсами» – доходы от платежей за пользование природными ресурсами, в том числе водными объектами, лесами, земельными участками (п. 9.2.3);

– по подстатье 129 «Иные доходы от собственности» – доходы от платы за наем жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, договорам найма специализированных жилых помещений (п. 9.2.9).

Доходы от возмещения затрат на содержание имущества, находящегося в аренде (возмещение стоимости коммунальных услуг, а также услуг по эксплуатации и хозяйственному обслуживанию арендуемого здания (помещения)), отражаются по статье аналитической группы подвида доходов 130 «Доходы от оказания платных услуг, компенсаций затрат» (п. 12.1.3 Порядка № 132н) и по подстатье 135 «Доходы по условным арендным платежам» КОСГУ (п. 9.3.5 Порядка № 209н).

Для отражения в бухгалтерском учете бюджетных и автономных учреждений объектов учета, возникающих в рамках операционной аренды у передающей стороны, используются следующие счета.

Объекты учета, возникающие в рамках операционной аренды у передающей стороны

Балансовый (забалансовый) счет

Информация об объектах имущества, переданных в аренду*

25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)»

Расчеты по арендным платежам с пользователем имущества (в рамках операционной аренды)

2 205 21 000 «Расчеты по доходам от операционной аренды»

Расчеты по арендным платежам при пользовании природными ресурсами (в том числе земельными участками)

2 205 23 000 «Расчеты по доходам при пользовании природными ресурсами»

Расчеты по договорам имущественного найма

2 205 29 000 «Расчеты по иным доходам от собственности»

Расчеты по условным арендным платежам, возникающие на дату определения их величины (ежемесячно, по графику)

2 205 35 000 «Расчеты по доходам по условным арендным платежам»

Ожидаемый доход от арендных платежей, рассчитанный за весь срок пользования имуществом, предусмотренный на дату заключения договора (контракта)

2 401 40 121 «Доходы будущих периодов от операционной аренды»;

2 401 40 123 «Доходы будущих периодов от пользования природными ресурсами»;

2 401 40 129 «Доходы будущих периодов по иным доходам от собственности»

Доходы по условным арендным платежам

2 401 10 135 «Доходы текущего финансового года по условным арендным платежам»

    *
Одновременно делаются записи по внутреннему перемещению объекта на балансовых счетах.

Рассмотрим на примерах порядок отражения операций по передаче имущества в аренду, начислению доходов от аренды и условных арендных платежей.

Дом культуры (бюджетное учреждение) с 01.06.2019 по 31.08.2019 предоставил коммерческой организации помещение в аренду. По договору аренды ежемесячная плата составила 30 000 руб. По договору на возмещение стоимости коммунальных услуг (расходы на электроэнергию) оплата производится ежемесячно на основании выставленного счета (по фактическим показаниям счетчика). Допустим, расходы на электроэнергию составили 1 000 руб. ежемесячно.

В бухгалтерском учете учреждения будут отражены следующие операции:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

На момент передачи имущества арендатору

Передано помещение арендатору

Забалансовый счет 25

1 (в условной оценке)

Начислены предстоящие доходы от операционной аренды (на основании договора аренды, на дату передачи помещения)

(30 000 руб. x 3 мес.)

2 205 21 564

2 401 40 121

90 000

Ежемесячно (в рамках осуществления операций по договору)

Признаны доходы текущего финансового года (на основании акта об оказании услуг)

2 401 40 121

2 401 10 121

30 000

Начислены условные арендные платежи (на основании акта о фактических расходах на электроэнергию за сентябрь)

2 205 35 564

2 401 10 135

1 000

Поступила на лицевой счет арендная плата

2 201 11 510

забалансовый счет 17 / подстатья 121 КОСГУ

2 205 21 664

30 000

Поступили на лицевой счет денежные средства в виде условного арендного платежа (компенсация расходов за электроэнергию за сентябрь)

2 201 11 510

забалансовый счет 17 / подстатья 135 КОСГУ

2 205 35 664

1 000

При досрочном прекращении договора аренды (имущественного найма), в соответствии с которым были переданы объекты учета операционной аренды, сумма остатка доходов будущих периодов от аренды (на момент расторжения договора) отражается арендодателем методом «красное сторно» по дебету счета 2 205 21 564 и кредиту счета 2 401 40 121.

Налоги с доходов от аренды

Доходы, полученные бюджетным (автономным) учреждением от аренды, поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и могут быть использованы в соответствии с планом финансово-хозяйственной деятельности (п. 2, 3 ст. 298 ГК РФ). При этом в первую очередь данные доходы должны быть направлены на содержание сданного в аренду имущества и уплату начисленных на него налогов.

Налог на прибыль. Поскольку доходы от аренды являются доходами от приносящей доход деятельности, они подлежат обложению налогом на прибыль организаций по общим правилам гл. 25 НК РФ. В соответствии с п. 4 ст. 250 НК РФ средства, полученные от сдачи в аренду имущества, относятся к внереализационным доходам.Операции по начислению и уплате налога на прибыль отражаются по подстатье 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».

НДС. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ признается объектом обложения НДС. Реализацией признается и передача прав на помещения (аренда), поэтому такие операции в рамках приносящей доход деятельности облагаются НДС.

Поскольку налогоплательщик – учреждение культуры осуществляет операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), он обязан вести раздельный учет таких операций (п. 4 ст. 149 НК РФ).

Операции по уплате автономным или бюджетным учреждением НДС относятся на подстатью 189 «Иные доходы» КОСГУ с применением аналитической группы подвида доходов 180 «Прочие доходы».

Согласно последним изменениям, внесенным в Порядок № 209н, операции по начислению НДС по доходам от произведенных продаж, выполненных работ, оказанных услуг, облагаемых НДС, отражаются по подстатьям
КОСГУ, относящимся к доходам, по которым указаны доходы текущего финансового периода с учетом данного налога (Приказ Минфина РФ от 13.05.2019 № 69н, Письмо Минфина РФ от 19.07.2019 № 02‑08‑10/54149).

Бюджетное учреждение культуры предоставило коммерческой организации в аренду сроком на 5 дней зрительный зал. Сумма арендной платы составила 18 000 руб., в том числе НДС – 3 000 руб. По договору произведена 100 %-я предоплата. Денежные средства поступили на лицевой счет учреждения. Начислен и уплачен НДС, а также налог на прибыль организаций в сумме 3 000 руб. (условно).

В бухгалтерском учете данные операции отразятся следующим образом:

Содержание операции

Дебет

Кредит

Сумма, руб.

Поступила арендная плата по договору

2 201 11 510

забалансовый счет 17 / подстатья 121 КОСГУ

2 205 21 664

18 000

Начислены доходы от предоставления зрительного зала в аренду

2 205 21 564

2 401 40 121

18 000

Признаны доходы текущего периода

2 401 40 121

2 401 10 121

18 000

Начислен НДС

2 401 10 121

2 303 04 731

3 000

Уплачен НДС

2 303 04 831

2 201 11 610

забалансовый счет 17 / подста-
тья 189 КОСГУ

3 000

Начислен налог на прибыль организаций

2 401 10 189

2 303 03 731

3 000

Уплачен налог на прибыль организаций

2 303 03 831

2 201 11 610

забалансовый счет 17 / подстатья 189 КОСГУ

3 000

* * *

В заключение отметим, что в учетной политике учреждения культуры в отношении объектов учета аренды необходимо предусмотреть особенности применения первичных учетных документов при отражении операций по данным объектам, в том числе при изменении их стоимостных оценок, при досрочном расторжении договоров аренды, реклассификации объектов учета аренды, а также порядок проведения инвентаризации объектов учета аренды.


[1] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Аренда», утв. Приказом Минфина РФ от 31.12.2016 № 258н.

[2] Федеральный стандарт бухгалтерского учета для организаций государственного сектора «Доходы», утв. Приказом Минфина РФ от 27.02.2018 № 32н.

[3] Порядок формирования и применения кодов бюджетной классификации Российской Федерации, их структура и принципы назначения, утв. Приказом Минфина РФ от 08.06.2018 № 132н.

[4] Порядок применения классификации операций сектора государственного управления, утв. Приказом Минфина РФ от 29.11.2017 № 209н.

Источник: Журнал «Учреждения культуры и искусства: бухгалтерский учет и налогообложение»



Последние публикации

04 Декабря 2019

Мишустин: Отчетность для бизнеса на "упрощенке" отменят в июне 2020 года

В июле 2020 года в России отменят отчетность для тех предпринимателей, которые используют "упрощенку" по доходам. Об этом заявил глава Федеральной налоговой службы Михаил Мишустин.

Предприятие на спецрежиме в виде ЕСХН: платить ли НДС?

С 2019 года организации, выбравшие систему налогообложения в виде единого сельскохозяйственного налога, стали плательщиками НДС. При этом право на освобождение от НДС с реализации сохранилось в отношении небольших сельхозпредприятий. Но насколько выгодна такая льгота, учитывая, что сельхозпродукция облагается НДС по ставке 10 %? На основе расчетов попробуем разобраться, в каких случаях лучше сохранить статус плательщика НДС, а в каких – отказаться от обязанности по уплате налога.

Владельцы здравниц бьют тревогу: с нового года резко вырастет плата за землю и налог на имущество

Уже с нового года может значительного вырасти финансовая нагрузка на владельцев крымских санаториев. Предприниматели считают, что это отразится на цене путевки и материально-технической базе здравниц.

02 Декабря 2019

Инвестиционный вычет по налогу на прибыль и налог на имущество

Влияет ли использование налогоплательщиком права на инвестиционный налоговый вычет по налогу на прибыль на расчет им налога на имущество в отношении соответствующего основного средства?

О возврате переплаты по страховым взносам ИП на УСНО: судебная практика

Контролирующие органы настаивают, что расходы при исчислении страховых взносов предприниматели не должны учитывать. Однако арбитры в большинстве своем придерживаются по данному вопросу противоположного мнения. Причем в последнее время в судебной практике появилось довольно много решений, в которых предприниматели требуют возврата излишне уплаченных сумм страховых взносов за периоды 2014 – 2015 годов. Налоговики, в свою очередь, активно этому сопротивляются, иногда приводя довольно нелепые доводы. Подробности – далее.



ТОП статьи

Конфигуратор сервера hp proliant hpe dell с ценами

Продажа серверного и сетевого оборудования

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ


Налоговые новости

04 Декабря 2019

Для признания расходов в чеке ККТ необходимы наименование и ИНН покупателя

Стороны трудовых отношений могут договориться о переводе зарплаты на различные счета работника

Пленум ВС РФ: сомнения по делам о налоговых преступлениях трактуются в пользу налогоплательщика

Отозвать заявление об увольнении по собственному желанию можно по электронной почте

Внесение медиками исправлений в больничный лист – не повод для отказа в выплате пособия

02 Декабря 2019

Оплату вынужденного прогула незаконно уволенного работника можно взыскать с генерального директора

Принятый в начале месяца работник должен получить зарплату в первой половине месяца, даже если дни выплаты 10-го и 25-го числа

Утилизационный сбор: скорректированы перечень транспортных средств и размеры сбора

Минфин России разъяснил, как создать резерв для выплат работникам при увольнении в связи с реорганизацией

Налоговики разъяснили порядок начисления пеней по транспортному и земельному налогам с 2021 года

27 Ноября 2019

Медведев прокомментировал возможность освобождения малоимущих от НДФЛ

Минфин России напомнил, какие документы нужно представить для получения социального вычета на обучение

ФСС России обновил список недействительных больничных

Доход, выплаченный физлицу организацией по решению суда, облагается налогом

Росстат утвердил новые формы статистической отчетности для образовательных организаций

читать все Новости