Меню

Актуально








Рубрикатор

Сервера в наличии


ВЕЧЕРНИЕ КУРСЫ ПОВЫШЕНИЯ КВАЛИФИКАЦИИ ЮРИСТОВ (1-5 мес.)


Публикация

28 Ноября 2018О возмещении дольщикам расходов по аренде жилья


С. С. Кислов
эксперт журнала «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»

Комментарий к Определению ВС РФ от 04.09.2018 № 46-КГ18-38

В случае нарушения застройщиком срока передачи квартиры дольщики – физические лица могут требовать не только уплаты неустойки и возмещения морального вреда, но и компенсации расходов на наем (аренду) жилой площади. Последнее из требований основано на положениях ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, из которой следует, что при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору сторона-нарушитель обязана уплатить другой стороне предусмотренные этим законом и ДДУ неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Очевидно, что, требуя компенсации убытков, дольщик обязан подтвердить факт их возникновения, размер, а также причинную связь между убытками и противоправными действиями застройщика. Первые два обстоятельства (наличие и размер расходов) обосновать несложно – достаточно предъявить договор аренды жилья и платежные документы (расписки о получении денег). Доказать наличие причинной связи между необходимостью найма квартиры и противоправными действиями застройщика сложнее. Поэтому судебная практика по таким искам однородностью не отличается:

– одни суды встают на сторону дольщиков, признавая арендную плату убытками;

– другие суды отказывают в удовлетворении исков, считая необоснованным требование о выплате компенсации расходов на наем жилья.

На какие обстоятельства застройщику необходимо сослаться, чтобы избежать обязанности выплаты физическим лицам сумм возмещения арендных расходов? Для ответа на этот вопрос рассмотрим несколько судебных решений.

Определение ВС РФ от 19.12.2017 № 18‑КГ17-239. Дольщица зарегистрирована в населенном пункте, находящемся на значительном расстоянии от места фактического проживания и работы, где у нее отсутствует на праве собственности жилое помещение. Истица была вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по ДДУ и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжала нести затраты на наем жилого помещения. Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства, отсутствием у участника долевого строительства жилого помещения на праве собственности и затратами, понесенными участником по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 22.05.2018 № 33‑9989/2018. Дольщик зарегистрирован в городе N и на территории Санкт-Петербурга, где он работает, жилого помещения в собственности не имеет. Требование о возмещении убытков в виде расходов на аренду жилого помещения обоснованно, что согласуется с позицией ВС РФ, изложенной в Определении от 19.12.2017 № 18‑КГ17-239.

Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 17.07.2018 по делу № 33‑7459/2018. Истцу на праве долевой собственности принадлежит однокомнатная квартира, в которой зарегистрированы еще его мать и сестра, а также супруга и дочь. Ввиду недостаточной площади и наличия иных собственников семья истца проживала в съемной квартире на протяжении всего периода строительства жилого дома. Принимая во внимание невозможность проживания в жилом помещении, принадлежащем истцу с учетом права пользования данным помещением иными лицами, судьи пришли к выводу, что необходимость найма жилого помещения в период просрочки является следствием нарушения обязательств застройщиком. Иск подлежит удовлетворению.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.06.2018 № 33‑10892/2018 по делу № 2‑3670/2017. В двухкомнатной квартире зарегистрированы родители истицы, а также ее несовершеннолетние дети. Невозможность проживания в данной квартире не доказана. Тот факт, что жилищная обеспеченность истицы и несовершеннолетних детей в квартире по месту регистрации составляет ниже установленной учетной нормы, в данном случае правового значения для разрешения дела не имеет. Таким образом, истицей не подтверждено наличие причинно-следственной связи между действиями застройщика и возникшими убытками, не доказана необходимость несения расходов на наем жилого помещения в связи с несвоевременной сдачей жилого дома в эксплуатацию при наличии прав в отношении жилого помещения по месту регистрации. Во взыскании убытков в виде расходов на аренду жилья следует отказать.

Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 28.11.2017 № 33‑24016/2017 по делу № 2‑1305/2017. Истец зарегистрирован по месту жительства в трехкомнатной квартире, предоставленной его матери. Довод о том, что по месту регистрации площадь жилых помещений менее установленной учетной нормы, отклоняется, поскольку доказательств невозможности проживания по месту регистрации не представлено. Истец не доказал необходимость несения расходов на наем жилого помещения в связи с несвоевременной сдачей жилого дома в эксплуатацию. Нет оснований для взыскания с застройщика компенсации указанных расходов.

На основании представленных судебных актов можно сделать следующие выводы. Суд удовлетворит иск дольщика, если жилье у него отсутствует либо непригодно для проживания, в том числе потому, что в однокомнатной квартире не могут проживать разные семьи. А вот если в квартире либо жилом доме имеются обособленные помещения, позволяющие проживать нескольким семьям, то уже не имеет значения, что размер жилой площади на каждого человека меньше предусмотренного законом. При таких обстоятельствах судьи встанут на сторону застройщика.

Полагаем, застройщику гарантирован успех в судебном разбирательстве, если он сможет представить доказательства того, что дольщик не проживал в том жилом помещении, в отношении которого оформлен договор найма.

Критично относятся судьи к ситуациям, когда договор найма оформлен непосредственно перед установленной в ДДУ датой получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию (либо датой передачи объекта дольщику), а также случаям аренды жилья у близких родственников.

Некоторые застройщики считают, что угрозы выплаты компенсации расходов на аренду жилья не имеется, если согласно ДДУ квартира должна быть передана дольщику без чистовой отделки. Это мнение ошибочно. Рассмотрев одно из дел, Судебная коллегия ВС РФ в Определении от 04.09.2018 № 46‑КГ18-38 указала:

– нижестоящий суд необоснованно отказал истцу во взыскании убытков в виде расходов на наем однокомнатной квартиры только потому, что строящаяся квартира не подлежала отделке, то есть не позволяла немедленно использовать ее по назначению;

– суду следовало установить, когда квартира могла быть использована истцом для проживания, и с учетом этого обстоятельства определить наличие или отсутствие оснований для возмещения убытков в виде расходов на наем однокомнатной квартиры.

Очевидно, судьи Верховного Суда обязали своих коллег выяснить, в течение какого срока квартира могла быть доведена до готовности для проживания, и с учетом этого временного промежутка установить, за какой период с застройщика следует взыскать арендную плату.

Пример

Обратившись в суд, дольщик указал на допущенную застройщиком просрочку передачи квартиры с 01.07.2017 по 20.08.2018.

Суд согласился с обоснованностью требования дольщика об уплате неустойки за названный период.

В отношении взыскания с застройщика суммы возмещения расходов на наем жилья суд исходил из следующего. Согласно заключению эксперта на выполнение отделочных работ требовалось два месяца, то есть квартира могла быть пригодна для проживания с 01.09.2017. В связи с этим компенсация должна быть выплачена за период с 01.09.2017 по 20.08.2018.

В Определении № 46‑КГ18-38 есть еще один важный для застройщиков вывод, касающийся снижения начисленной неустойки на основании ст. 333 ГК РФ. Как правило, суды значительно уменьшают заявленную дольщиками сумму неустойки. Так было и в рассматриваемом деле, причем застройщик об этом не просил, суд сделал это по собственной инициативе.

Судебная коллегия ВС РФ признала действия суда незаконными. При этом было отмечено: применение ст. 333 ГК РФ по спорам, возникающим из ДДУ, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости только для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, возможно в исключительных случаях и по заявлению застройщика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым (п. 9 Обзора[1]).

В данном случае из отзыва застройщика на исковое заявление дольщика следует, что ответчик готов выплатить истцу неустойку, но только после передачи квартиры. При этом организация не заявляла о несогласии с размером предъявленной к взысканию неустойки. При таких обстоятельствах снижение размера неустойки по инициативе суда нельзя признать правомерным.

Таким образом, ценность комментируемого определения ВС РФ в следующем. Допущенная застройщиком просрочка передачи квартиры позволяет дольщикам на общих основаниях требовать возмещения своих расходов на наем жилья даже тогда, когда ДДУ предусматривал строительство квартиры без отделки. Однако в этом случае суд обязан уменьшить период просрочки на количество дней, необходимых для доведения квартиры до состояния, пригодного к использованию. Соответственно, неустойка за нарушение срока передачи квартиры будет взыскана за весь период просрочки, а компенсация арендных расходов – за меньший промежуток времени. Это первое. Второе – застройщику необходимо просить суд о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ и приводить доказательства чрезмерности начисленной дольщиком суммы, а не рассчитывать на то, что суд сделает это самостоятельно. Даже если это будет сделано (вопреки позиции ВС РФ), дольщик сможет доказать незаконность решения суда.


[1] Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19.07.2017.

Источник: Журнал «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера»



Последние публикации

04 Декабря 2019

Мишустин: Отчетность для бизнеса на "упрощенке" отменят в июне 2020 года

В июле 2020 года в России отменят отчетность для тех предпринимателей, которые используют "упрощенку" по доходам. Об этом заявил глава Федеральной налоговой службы Михаил Мишустин.

Предприятие на спецрежиме в виде ЕСХН: платить ли НДС?

С 2019 года организации, выбравшие систему налогообложения в виде единого сельскохозяйственного налога, стали плательщиками НДС. При этом право на освобождение от НДС с реализации сохранилось в отношении небольших сельхозпредприятий. Но насколько выгодна такая льгота, учитывая, что сельхозпродукция облагается НДС по ставке 10 %? На основе расчетов попробуем разобраться, в каких случаях лучше сохранить статус плательщика НДС, а в каких – отказаться от обязанности по уплате налога.

Владельцы здравниц бьют тревогу: с нового года резко вырастет плата за землю и налог на имущество

Уже с нового года может значительного вырасти финансовая нагрузка на владельцев крымских санаториев. Предприниматели считают, что это отразится на цене путевки и материально-технической базе здравниц.

02 Декабря 2019

Инвестиционный вычет по налогу на прибыль и налог на имущество

Влияет ли использование налогоплательщиком права на инвестиционный налоговый вычет по налогу на прибыль на расчет им налога на имущество в отношении соответствующего основного средства?

О возврате переплаты по страховым взносам ИП на УСНО: судебная практика

Контролирующие органы настаивают, что расходы при исчислении страховых взносов предприниматели не должны учитывать. Однако арбитры в большинстве своем придерживаются по данному вопросу противоположного мнения. Причем в последнее время в судебной практике появилось довольно много решений, в которых предприниматели требуют возврата излишне уплаченных сумм страховых взносов за периоды 2014 – 2015 годов. Налоговики, в свою очередь, активно этому сопротивляются, иногда приводя довольно нелепые доводы. Подробности – далее.



ТОП статьи

Конфигуратор сервера hp proliant hpe dell с ценами

Продажа серверного и сетевого оборудования

Налог на прибыль – 2017: новый год и новые правила

О новой форме 4-ФСС 2017

Новшества в части контроля за применением онлайн-ККТ


Налоговые новости

04 Декабря 2019

Для признания расходов в чеке ККТ необходимы наименование и ИНН покупателя

Стороны трудовых отношений могут договориться о переводе зарплаты на различные счета работника

Пленум ВС РФ: сомнения по делам о налоговых преступлениях трактуются в пользу налогоплательщика

Отозвать заявление об увольнении по собственному желанию можно по электронной почте

Внесение медиками исправлений в больничный лист – не повод для отказа в выплате пособия

02 Декабря 2019

Оплату вынужденного прогула незаконно уволенного работника можно взыскать с генерального директора

Принятый в начале месяца работник должен получить зарплату в первой половине месяца, даже если дни выплаты 10-го и 25-го числа

Утилизационный сбор: скорректированы перечень транспортных средств и размеры сбора

Минфин России разъяснил, как создать резерв для выплат работникам при увольнении в связи с реорганизацией

Налоговики разъяснили порядок начисления пеней по транспортному и земельному налогам с 2021 года

27 Ноября 2019

Медведев прокомментировал возможность освобождения малоимущих от НДФЛ

Минфин России напомнил, какие документы нужно представить для получения социального вычета на обучение

ФСС России обновил список недействительных больничных

Доход, выплаченный физлицу организацией по решению суда, облагается налогом

Росстат утвердил новые формы статистической отчетности для образовательных организаций

читать все Новости