28.04.08 Проверяем договор безвозмездного пользования имуществом

Малумов Григорий ,
Сталкиваясь с договором безвозмездного пользования, налоговики иногда пытаются квалифицировать его как договор безвозмездной передачи или аренды. И, соответственно, доначисляют налоги. Но можно избежать споров, если вовремя проанализировать свой договор.

Расходы на содержание переданного имущества

Во избежание споров с налоговиками важно прописать в договоре, на кого из сторон возлагается обязанность нести расходы по содержанию имущества, переданного в безвозмездное пользование. Если такие затраты согласен нести ссудополучатель, то приобретение им запчастей, материалов для ремонта, оплата самого ремонта сторонним организациям или расходы на проведение ремонта хозяйст­венным способом могут быть учтены им при расчете налога на прибыль. Подтверждение этой позиции можно найти в письме УМНС России по г. Москве от 21 августа 2002 г. № 26 12/38757.

В противном случае подобные затраты учитываются ссудодателем. В то же время ссудодатель несет ответственность за действия ссудополучателя, если с использованием имущества был причинен вред третьему лицу (ст. 697 ГК РФ). Поэтому целесообразно именно ссудодателю осуществить расходы по страхованию ответственности, к примеру автогражданской, которые затем могут быть учтены им при налогообложении прибыли.

Что касается всевозможных улучшений имущества (дооборудования, модернизации), целесообразно также заранее предусмотреть в тексте договора источник расходов. Это поможет доказать расходы в случае спора с инспектором.

Налоговые риски

Поскольку при передаче имущества в безвозмездное пользование перехода прав собственности не происходит, все имущественные налоги (налог на имущество, транспортный налог, земельный налог) уплачиваются ссудодателем. Объект обложения НДС — реализация — здесь отсутствует вовсе. Однако сложности с инспекцией могут возникнуть при определении налогооблагаемого дохода ссудополучателя. По мнению налоговиков, в данном случае образуется экономическая выгода при получении имущественного права на безвозмездных условиях. При этом величина дохода определяется с учетом статьи 40 НК РФ, на основании рыночных цен на аренду идентичного имущества. К такому выводу, к сожалению, пришел и суд.

¹ Письмо Минфина России от 15 мая 2006 г. № 03-06-01-04/101.

² Пункт 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 98.

ДОГОВОР № А15/46-1

безвозмездного пользования недвижимым имуществом

г. Москва          «13» января 2008 г.

ЗАО «Невада», далее именуемое «Ссудодатель», в лице генерального директора Ибрагимова Н.Н., действующего на основании Устава, с одной стороны,

и ООО «Бригантина», далее именуемое «Ссудополучатель», в лице генерального директора Константи­нова В.А., действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем.

(Коммерческая организация не вправе пере­давать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля (п. 2 ст. 690 ГК РФ).)

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. По настоящему договору Ссудодатель передает, а Ссудополучатель принимает в безвозмездное временное пользование следующее недвижимое имущество: нежилое здание общей площадью 101 05,0 (Десять тысяч сто пять) кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Бабеля, д. 5, стр. 4, для использования его в уставных целях Ссудополучателем.

1.2. Имущество, указанное в пункте 1.1 настоящего договора, передается в полной технической исправности. Каких-либо недостатков в момент передачи не обнаружено.

1.3. Срок безвозмездного пользования недвижимым имуществом устанавливается на 11 календарных месяцев с момента заключения настоящего договора с правом дальнейшего пролонгирования настоящего договора на такой же срок.

(Во избежание госрегистрации прав пользования недвижимостью свыше 12 месяцев рекомендуем указать меньший срок пользования. Пункт 2 статьи 689 и пункт 2 статьи 621 ГК РФ не запрещает затем продлять договор.)

1.4. Ссудополучатель обязуется вернуть недвижимое имущество, указанное в п. 1.1, по истечении срока настоящего договора в том состоянии, в каком оно было передано, либо в иной согласованный со Ссудодателем срок. Ссудополучатель имеет право выкупить у Ссудодателя недвижимое имущество, указанное в п. 1.1 настоящего договора, по цене 100 000 (Сто тысяч) рублей, но не раньше пяти лет с момента подписания настоящего договора.

1.5. Собственность, указанная в п. 1.1 настоящего договора, принадлежит Ссудодателю на основании Свидетельства о государственной регистрации права от 16 марта 2006 г. (выдано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по г. Москве, регистрационный номер 77-13/697-54/12-01).

(Согласно статье 690 ГК РФ, только собственник или управомоченное лицо имеет право передавать имущество в безвозмездное пользование. Поэтому необходимо удостовериться, что ссудодатель действительно обладает правом собственности на передаваемый объект.)

1.6. Передача недвижимого имущества в безвозмездное пользование не влечет передачу права собственности.

(Этот пункт важен для избежания споров с налоговиками по вопросу налогообложения переданного имущества. Без перехода права собственности обязанности по уплате налогов не возникает.)

1.7. Затраты Ссудополучателя по улучшению переданного в безвозмездное пользование недвижимого имущества не возмещаются по окончании срока безвозмездного пользования.

1.8. Ссудодатель гарантирует, что передаваемая вещь не является предметом залога и не может быть отчуждена по иным основаниям третьим лицам, в споре, под арестом и в аренде не состоит.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Ссудодатель обязуется:

2.1.1. В недельный срок после подписания настоящего договора представить Ссудополучателю передаваемое в безвозмездное пользование недвижимое имущество по приемо-сдаточному акту.

2.1.2. В течение 5 (пяти) рабочих дней после истечения срока действия настоящего договора перезаключить со Ссудополучателем аналогичный договор на срок, указанный в п. 1.2 настоящего договора.

2.1.3. Не заключать аналогичных договорных отношений с третьими лицами, в том числе договоров аренды на здание, указанное в п. 1.1 настоящего договора.

2.2. Ссудополучатель обязан:

2.2.1. Использовать переданное в безвозмездное пользование недвижимое имущество в соответствии с условиями настоящего договора.

2.2.2. Содержать переданное в безвозмездное пользование недвижимое имущество и прилегающую территорию в полной исправности, надлежащем санитарном и противопожарном состоянии, выделять на эти цели необходимые финансовые средства, а также нести расходы по текущему ремонту.

( Важно прописать, какая сторона договора несет расходы на ремонт и содержание передаваемого имущества. Это поможет правильно учесть такие затраты при налогообложении прибыли.)

2.2.3. Нести расходы по оплате коммунальных и эксплутационных услуг (электроснабжение, отопление, водоснабжение и канализация, вывоз мусора) при использовании переданного по настоящему договору здания.

3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

3.1. Ссудодатель отвечает за недостатки недвижимого имущества, которые он умышленно по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования.

При обнаружении таких недостатков Ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от Ссудодателя безвозмездно устранения недостатков недвижимого имущества или возмещения своих расходов на устранение недостатков, либо досрочного расторжения настоящего договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

3.2. Ссудодатель не отвечает за недостатки недвижимого имущества, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны Ссудополучателю во время осмотра или при передаче недвижимого имущества.

3.3. Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования недвижимого имущества, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности Ссудополучателя.

3.4. Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества, если оно было испорчено в связи с тем, что последний использовал его не в соответ­ствии с настоящим договором либо передал недвижимое имущество третьему лицу без согласия Ссудодателя.

Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения недвижимого имущества, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

4. ОТКАЗ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА И ЕГО ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ

4.1. Каждая из Сторон вправе во всякое время отказаться от исполнения настоящего договора, письменно известив об этом другую Сторону не менее чем за один месяц.

4.2. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда Ссудополучатель:

— использует недвижимое имущество не в соответствии с настоящим договором;

— не выполняет обязанности по поддержанию недвижимого имущества в исправном состоянии;

— существенно ухудшает состояние недвижимого имущества;

— без согласия Ссудодателя предоставит недвижимое имущество в пользование третьему лицу.

4.3. Ссудополучатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда Ссудодатель:

— при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование недвижимого имущества невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

— если недвижимое имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его дальнейшего использования;

— если при заключении договора Ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое недвижимое имущество;

— при неисполнении Ссудодателем обязанности передать недвижимое имущество.

5. ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В ДОГОВОРЕ И ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЕ

5.1. В случае реорганизации Ссудополучателя его права и обязанности переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником.

5.2. Настоящий договор прекращается в случае ликвидации Ссудополучателя.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами в процессе исполнения обязательств по настоящему договору, будут разрешаться путем переговоров.

6.2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

7.1. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, имеющих одинаковую силу.

7.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТРОН

ССУДОДАТЕЛЬ

ЗАО «Невада»

ИНН 7716031755

КПП 771601001

Адрес: г. Москва, ул. Николаевская, д. 2

Телефон: (495) 123-45-67

Банковские реквизиты:

КБ «Московский банк» (ЗАО)

БИК 044656715

Кор/счет 30101810100000001346

Р/с 40717811230000000348

ССУДОПОЛУЧАТЕЛЬ

ООО «Бригантина»

ИНН 7723158645

КПП 772301001

Адрес: г. Москва, ул. Промышленная, д. 7

Телефон: (495) 789-45-56

Банковские реквизиты:

КБ «Московский Банк» (ЗАО)

БИК 044678943

Кор/счет 30101810100000002647

Р/с 40717812450000000461

Ссудодатель:           Ибрагимов           Ибрагимов Н.Н.

Ссудополучатель:            Константинов           Константинов В.А.

М.П.                    М.П.